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Ein laufender Immobilienkredit verhindert keinen Verkauf. Wann Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können, wann die Bank sie verlangen darf und wie der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst wird.
Nach zehn Jahren ab der vollständigen Auszahlung ist ein Kredit mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündbar – ohne Vorfälligkeitsentschädigung
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB – nach einer späteren neuen Zinsvereinbarung zählt deren Datum
Die Lage
Ein Haus lässt sich verkaufen, während der Kredit noch läuft – der Kaufpreis löst ihn am Ende ab. Offen ist nur, was die vorzeitige Rückzahlung kostet. Das hängt davon ab, wie lange der Kredit schon läuft und wie lange der Zins noch gebunden ist. Für einen Verkauf dürfen Sie einen durch eine Grundschuld gesicherten Kredit mit festem Zins sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung vorzeitig kündigen; die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB).
In dieser Reihenfolge
Sie brauchen drei Angaben: das Ende der Zinsbindung, das Datum der vollständigen Auszahlung und die aktuelle Restschuld. Alle drei stehen im Vertrag oder lassen sich bei der Bank erfragen.
Ist der Kredit seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Endet die Zinsbindung ohnehin bald, können Sie mit einem Monat Frist zu ihrem Ende kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Wer vorher verkauft, kündigt wegen des Verkaufs vorzeitig und ersetzt der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung. Lassen Sie sich die Berechnung vorlegen, bevor Sie den Kaufpreis festlegen.
Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner öffnenIn der Regel legt der Kaufvertrag fest, dass der Käufer den nötigen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank zahlt. Die Bank bestätigt vorher den Ablösebetrag und gibt die Grundschuld zur Löschung frei.
Häufig übersehen
Haben Sie nach der Auszahlung eine neue Zinsbindung vereinbart, beginnen die zehn Jahre mit dieser Vereinbarung, nicht mit der Auszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Sind in einem Verbraucherkredit die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend, kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 2 BGB). Eine Prüfung lohnt sich.
Auch ein getilgter Kredit hinterlässt die Grundschuld im Grundbuch. Für einen lastenfreien Verkauf braucht der Notar die Löschungsbewilligung der Bank – fordern Sie sie früh an.
Verwandte Situationen
10 Jahre — Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig – außer das Haus wurde selbst bewohnt
AnsehenEinwilligung — Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen
AnsehenPersönlich & unverbindlich
Dieser Beitrag gibt einen ersten Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen und Voraussetzungen hängen vom Einzelfall ab; verbindlich beraten Sie Notarin oder Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt und Ihre Steuerberatung. Stand der genannten Vorschriften: 2026.